Как построить дом. Часть 1

Стремление жить в собствен­ном доме – общемировая тенден­ция. Для жителей мегаполисов это стремление дополняется еще и потребностью человека подышать чистым воздухом, снять стресс, восстановить силы после напряженной работы, наслаждаясь близостью леса, водоема. При нынешнем повышении материального уровня жизни россиян иметь загородный дом вполне реально, однако многие зара­нее опасаются предстоящих хождений по инстанциям для получения земельного участ­ка и разрешения на строительство дома. Можно ли сделать эту процедуру более простой и необременительной во всех отношениях?

Рассмотрим для примера, как идет реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Бе­резовском городском округе. Гла­ва Березовского городского ок­руга В. П. Брозовский считает  ин­дивидуальное жилищ­ное строи­тельство очень перс­пективным. Для его стиму­ли­ро­вания в «Стра­те­гическом плане развития Бе­резовского го­­род­ского округа до 2015 года» бы­­ло предусмотрено введение в дей­ствие принципа «единого ок­на», что позволило в значитель­ной степени облегчить про­цедуру получения земельных участ­ков под индивидуальное жи­лищное строительство. Ряд уп­­рав­ленческих, организационных и тех­нологических решений в этой сфере привели к значительному сокращению сроков оформления землеотводных документов и ак­тивизации процесса получения зе­мельных участков.

Дальнейшее упрощение схемы согласования проектов пос­та­нов­лений главы округа, со­краще­ние числа структур, учас­тву­ю­щих в согласовании акта выбора зе­мель­­­ного участка, повы­шение ка­­­чества обслуживания граждан также яв­ляются реальным сти­мулом для интенсивного раз­вития ин­ди­ви­дуального жилищ­ного строи­тель­ства на тер­ритории Бере­зов­ского город­ского округа.

В соответствии с Градо­строи­тельным кодексом РФ зе­мельные участки под инди­виду­альное жи­лищное строительство выстав­ля­ются  на аук­цион. Адми­нист­ра­цией города раз­работано, а Березовской городской ду­мой утверждено по­ложение о пре­доставлении зе­мель­ных участ­ков под ИЖС. По словам первого заместителя гла­вы администрации Березовского городского округа И.В.Карпова, в 2007 году было сформировано более 40 земельных участков для продажи с аукционов, в том числе и для ИЖС. Участки расположены как в самом Березовском, так и в поселках, входящих в городской округ.
 

Этапы подготовки и проведения аукциона:

• Формирование земельного участ­ка – утверждение проекта границ; межевание; сбор ин­формации о возможности под­­ключения будущего до­ма к электросетям, газо- и во­до­про­воду; постановка дан­ного участка на кадастровый учет.
• Постановление о выставлении данного участка на торги.
• Публикация этой информации в СМИ, в данном случае в газете «Березовский рабочий», а также на сайте  Березовского городского округа.
• Поступление заявок
• Проведение аукциона

Обязанности по формированию участка лежат на органе местного самоуправления, в частности, в Бе­резовском этим занимается Ко­митет по управлению иму­щест­вом.

Участки, уже имеющиеся у граж­дан, оформляются в собст­венность в соответствии с законом «О дач­ной амнистии».

Большое значение имеет тот факт, что все организации, кото­рые задействованы в процессе получения и оформления земель­ного участка, располагаются в здании администрации Бере­зов­ского городского округа (Рос­недвижимость, кадастровая пала­та, комитет по архитектуре и градостроительству, организации, занимающиеся межеванием и т.д.). Руководители этих организаций входят в состав Земельной ко­миссии, которая дважды в месяц рассматривает накапливающиеся вопросы, вынося по ним соот­ветствующие решения.

На первом этаже здания ад­министрации (каб. 101) орга­низо­вана бесплатная юриди­ческая кон­сультация, где помогают разо­браться с вопросами землеотвода и строительства как физическим, так и юридическим лицам. На установленном в этом помещении мониторе подробно представлена информация для физических лиц по  правовому оформлению  зе­мельных участков.

По вопросам, связанным с уже имеющимися земельными участ­ками, граждане пишут заявления на бланках, которые выдаются в каб.101 в здании администрации Березовского городского округа, на имя главы администрации.

Перечень документов, которые могут потребоваться:

• правоустанавливающие до­ку­менты на земельный участок и объекты недвижимости, рас­положенные на нем;
• проект территориального зем­леустройства;
• кадастровый план;
• технический паспорт БТИ;
• паспорта собственников (ксе­ро­копии страниц с фотографией и регистрацией по месту жи­тельства);
• справка ИФНС об отсутствии задолженности по земельному налогу (ул. Шиловская, 30) или акт сверки по арендной плате (каб. 105);
• выписка из ЕГРП об объекте права (земельном участке) (ул. Загвозкина, 12)
• доверенность (если действует представитель)

Для решения вопросов, свя­зан­ных с возведением нового дома на земельном участке с заявлениями обращаются в комитет по ар­хи­тектуре и градостроительству (так­же каб. 101).

Для получения Градострои­тельного паспорта участка могут потребоваться:

• правоустанавливающие доку­менты на земельный участок и объекты недвижимого иму­щества, расположенного на участке;
• справка из налогового органа об отсутствии (наличии) за­дол­женности по уплате зе­мельного налога (если заклю­чен договор аренды – акт сверки по аренд­ной плате (каб.105));
• паспорт собственника;
• съемка с плановой привязкой;
• технические условия на под­ключение жилого дома (элек­троэнергия, газ, вода);
• кадастровый план;
• план или проект дома

Из указанного списка докумен­тов специалист-консультант выде­лит те, что необходимы в каждом конкретном случае.

Как отмечает заместитель ге­нерального директора ООО «Ар­хи­тектурно-градо­строи­тель­ное пред­приятие» А.А.Ко­зельских, мно­­гие наши граж­дане вполне за­ко­но­послушны. Они пред­почитают провести в установ­лен­ном по­­ряд­ке оформ­ление нуж­ных до­­­­кумен­тов, реги­с­трацию соб­ст­вен­­­ности, что­бы потом к этим во­­п­ро­­­сам не возвращаться. Сделав план учас­т­ка, получив раз­ре­ше­­ние на строи­тельство, а по его окон­­чании – разрешение на ввод в экс­плу­ата­цию, т.е., следуя Градо­­строи­­тельному кодексу РФ, за­ст­рой­щик освобождает себя от лю­бых проблем в будущем.

Для получения разрешения на строительство проект дома не обязателен, но необходимо со­гла­совать его фасадную часть, при­мерное расположение на учас­тке (строение не должно вы­ходить за красную линию), уто­ч­нить ко­­личество этажей в до­ме, ма­териа­­лы, которые будут ис­поль­зо­ваны. В комитете по архитек­туре и градостроительству гото­вится гра­­до­строительный план участ­ка, т.е., посадка дома, согла­со­ва­нная с глав­ным ар­хи­текто­ром.

Нарушения

К сожалению, имеют место слу­чаи самовольной постройки. В предыдущих номерах нашего жур­нала мы уже рассказывали о том, что считается самовольной по­стройкой, и чем это грозит. Чтобы не повторяться, напомним только, что в таком случае застройщик не сможет зарегистрировать право собственности на возведенное строение. Решать вопрос придется в судебном порядке. Фактически, имеется лишь одно основание, позволяющее  суду  решить вопрос о признании права собственнос­ти на строение, – предоставление застройщику соответствующего земельного участка.

Кроме того, к самовольности приравнивается также строи­тель­ство, которое велось на отведенном участке, но с существенным на­рушением норм и правил. Слу­чается, что  застройщик, напри­мер,  возводит дом во всю ширину участка, тогда как  предполагаемая площадь дома составляла 40 кв.м. Или строит гараж, выходя за красную линию. Все это нарушает градостроительный регламент. Су­ществуют определенные нор­ма­тивы, которые нужно соблюдать. К примеру, жилые дома должны располагаться на расстоянии трех метров от забора, тогда как для временных сооружений доста­точ­­но одного метра. При строи­тель­ст­ве не должны ущемляться пра­ва сосе­дей. Трехэтажный кот­тедж боль­шой площади может за­гораживать окна соседнего дома, что также является нарушением.

По закону самовольная по­стройка подлежит сносу, на прак­тике такое встречается редко. Как правило, хоть и в судебном порядке, но все-таки удается до­биться положительного решения вопроса.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Этот этап  является обяза­тель­ным, иначе невозможно будет зарегистрировать право собст­вен­ности на объект строи­тельства. В Градострои­тель­ном ко­дексе ука­­зано, что если объект непод­кон­тролен Госстройнадзору, т.е., за­­стройщиком является не юриди­ческое, а физическое лицо, вся от­ветственность за строи­тель­ство ло­жится на застрой­щика.

Для получения разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию мо­жет потребоваться пройти до 15 инстанций. В Березовском го­род­ском округе количество ин­стан­ций сокращено максимально. Обязательно нужно получить тех­нический паспорт объекта в БТИ, это является главным документом на дом. На его основании в Бюро технической инвентаризации вы­дают справку для регистрации прав на недвижимость.

Итоги   

Подводя итог, можно еще раз по­советовать будущим застрой­щикам ознакомиться с Градо­строи­тельным и Земельным ко­дек­сами Российской Федерации. Обладая такой информацией, вы можете избежать многих проблем, потому что органы власти ра­ботают в соответствии с этими документами.

Тем, кто собирается строить дом на территории Березовского городского округа, достаточно об­ратиться в 101 кабинет в здании администрации, где квали­фи­ци­рованные специалисты дадут под­робную консультацию по всем вопросам, а главное – возьмут на себя процесс оформления необ­ходимых документов.

Татьяна Слободяник

По материалам журнала «Стройка. Уральский выпуск»