Управляющая компания и ТСЖ: что выгодней собственникам жилья?

По закону, собственники помещений в многоквартирных домах и некоторых коттеджных поселках могут сами выбирать форму управления своим жилым фондом. Есть несколько видов организаций, которые занимаются данным видом деятельности. Рассмотрим общие аспекты их работы, отличия, достоинства и недостатки.

Управляющая компания ЖКХ

Организация этого типа является коммерческой. Она не имеет прямого отношения ни к дому, ни к жильцам. Собственники просто нанимают ее для управления многоэтажкой или жилым комплексом. Взаимоотношения и расчеты владельцев помещений с управляющей компанией выстраиваются на основе договора.

Услуги управляющей компании

Управляющие компании ЖКХ по характеру своего функционирования являются профессиональными участниками рынка услуг ЖКХ. По сути это посредник между собственниками жилья и поставщиками различных ресурсов, таких как газ, тепло, электричество и вода. Однако управляющая компания предоставляет и собственные услуги, например, в ее обязанности входит поддержание чистоты в подъездах, во дворе, своевременное устранение аварийных ситуаций.

Расчеты с управляющей компанией

Что касается расчетов, то за работу, которую выполняют специалисты компании, деньги от жильцов всегда перечисляются напрямую исполнителю. А вот с платежами за коммунальные ресурсы действуют разные схемы. Так, в Челябинской области в большинстве городов и районов за тепло, газ и электричество люди направляют деньги управляющей компании, а она затем переводит их ресурсоснабжающим организациям.

В Челябинске другой механизм: здесь владельцы квартир платят УК только за жилищные услуги, а за коммунальные средства перечисляют напрямую поставщикам. Кстати, депутаты регионального Законодательного собрания уже поднимали вопрос о том, что нужно все территории перевести на подобную схему. Это, по их мнению, позволит избежать целого ряда проблем. Иногда возникают ситуации, при которых население исправно платит за воду, газ и другие ресурсы, однако деньги оседают на счетах управляющих компаний и не поступают к поставщикам. Из-за этого копятся долги. В некоторых городах и районах они достигают критических размеров. А есть случаи, когда недобросовестные посредники получают деньги от жильцов и исчезают.

Управляющая компания: контроль жильцов

Управляющая компания по адресу и ее деятельность контролируется собственниками квартир. Они могут на общем собрании выбрать самых активных жильцов дома, создать из их состава некий комитет, который и будет отстаивать права владельцев помещений.

Плюсы управляющей компании

Среди плюсов обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией можно назвать наличие технической базы для бесперебойной работы, а также «связи» с поставщиками тепла, воды и т.д. В большинстве случаев у ТСЖ, речь о которых пойдет ниже, таких преимуществ нет.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Как следует из названия, эту организацию создают сами собственники жилья. В отличие от управляющей компании, которая работает не просто для поддержания жилфонда в надлежащем состоянии, но и, естественно, стремится получить прибыль, ТСЖ является некоммерческой организацией. Его главная цель – управление многоэтажкой.

А деньги, собираемые с владельцев помещений, расходуются на выполнение работ и зарплату людей, которые обеспечивают функционирование ТСЖ. Ни о какой прибыли речи не идет. Хотя практика показывает, что здесь все зависит от того, насколько добросовестно руководство ТСЖ. Ведь не секрет, что иногда такие сообщества разваливаются из-за воровства.

Есть разные варианты загрузки ТСЖ, то есть оно может быть создано как для одного дома, так и для нескольких. Этот вопрос решают сами жильцы на общем собрании. Причем вовсе не обязательно, чтобы были согласны абсолютно все. Достаточно одобрения половины владельцев квартир.

ТСЖ: как организовать?

Структура ТСЖ сводится к тому, что собственники жилья выбирают правление товарищества и его председателя. Эти люди в процессе работы организации нанимают подрядчиков, следят за тем, как они выполняют свои обязанности, расплачиваются с ними и отчитываются перед собственниками квартир. Чтобы строго контролировать денежные потоки, собрание может привлечь ревизионную комиссию.

При этом обязательное требование для ТСЖ – создание юридического лица и открытие счета в банке. Кстати, поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, ей полагаются льготы по налогам.

Дополнительно товарищество получает право распоряжаться некоторыми общими помещениями в доме. Если оно, например, сдает данные площади в аренду, то прибыль, полученная от этого, идет на содержание дома.

Важный момент еще и в том, что, если домом управляет ТСЖ, то каждый собственник квартиры имеет доступ к информации и документам, связанным с работой товарищества. Владелец помещения может смело требовать от правления товарищества предоставить ему сведения о состоянии общего имущества, о текущих затратах.

Обязанности жильцов при ТСЖ

К обязанностям жильцов, которые создали ТСЖ, относятся выполнение решений членов товарищества, соблюдение различных норм при эксплуатации общего имущества дома. Также собственники должны участвовать «рублем» на содержание этого имущества.

Настоящей проблемой при создании ТСЖ является поиск подходящих руководителей. Нужно, чтобы они были не только добросовестными людьми, но и имели представление о работе подобных структур. Зачастую из-за недостаточной грамотности сотрудников в решении хозяйственных вопросов, данная форма управления многоквартирным домом перестает устраивать жильцов, и они отказываются от нее.

Еще один недостаток ТСЖ в том, что органы власти имеют гораздо меньше возможностей воздействовать на товарищество при каких-то нарушениях, чем в случае с управляющей компанией.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Этот способ содержания дома в порядке не так распространен, как первые два, но является вполне законным и иногда встречается. С ТСЖ у него есть общие принципы организации, которые сводятся к созданию юрлица и открытию банковского счета. Но на этом сходство и заканчивается. Все контракты с подрядчиками, которые в будущем должны оказывать услуги ЖКХ, заключают коллективно все жильцы на общем собрании. А вот договоры с поставщиками ресурсов подписывает отдельно каждый собственник.

Чтобы упростить процесс, владельцы помещений могут доверить оформление всех подобных документов одному человеку. Для этого ему выдают специальные бумаги с подтверждением того, что он может действовать от имени других собственников. Непосредственное управление домом более выгодно для жильцов в материальном плане, ведь в этом случае не нужно дополнительно платить за содержание руководства ТСЖ или за услуги управляющей компании. Однако, выбирая такой способ, владельцы квартир должны помнить, что хлопот будет значительно больше.

Итак, мы рассмотрели две основные формы управления многоквартирными домами (управляющие компании, ТСЖ) и одну, менее популярную - непосредственное управление. На первый взгляд может показаться, что сегодня собственники жилья имеют достаточно богатый выбор. Однако в реальности все не так просто. Очень мало людей, которые готовы активно участвовать в решении вопросов, связанных с управлением жилфондом. Чаще всего владельцы соглашаются с уже принятым кем-то решением и не более того. Те же собрания собственников весьма трудно организовать, поскольку «никому это не надо». Получается, что проблема кроется не только в недостатках конкретных организаций, но и в пассивности самих жильцов.

По материалам журнала Стройка. Южноуральский выпуск