ЖСК, ТСЖ и ГСК - вопросы, которые полезно решать собственникам

Для жилищных кооперативов (в т.ч. ЖСК) и товариществ собственников жилья оформление прав на общее имущество является одной из ключевых проблем при организации деятельности, в том числе оформление прав на земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Данный вопрос важен как минимум для того, чтобы прилегающую к дому территорию не отдали под строительство другого здания или сооружения, под организацию частной ночной парковки.

Внимание: при покупке квартиры через ЖСК обращайте внимание, утвержден ли вопрос о включении Вас в члены ЖСК на общем собрании участников ЖСК.

Собственникам дома принадлежит вышеуказанная территория на основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Однако границы земельного участка для регистрации права собственности на земельный участок следует оформить. Для чего в соответствии с положениями ч. 3 ст. 16 "О введении в действие ЖК РФ" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, любое, уполномоченное указанным собранием лицо, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Возникают определенные сложности с определением границ такого земельного участка, поэтому одним из самых важных считаем первые шаги до момента принятия решения об оформлении прав на участок. Полезно данную проблему решать совместно с квалифицированными специалистами.

В случае, если на Вашей территории уже находится парковка или построено сооружение следует в возможно сжатые сроки собрать документы по данным объектам с целью установления законности размещения сооружения или организации парковки.

Вторая проблема, на которой, хотели бы обратить Ваше внимание, возникает уже через определенное время функционирования ЖСК, ГСК, ТСЖ, в принципе и других организаций, участниками которых является группа граждан. И связана данная проблема с возникающим недоверием к руководству организации. Недоверие связано как с отсутствием прозрачности финансовой деятельности, так и вытекающим из юридической составляющей: правильности заключения договоров, ростом долгов за коммунальные услуги и поставляемую энергию. Как правило, долги возникают либо из-за растущих долгов самих жильцов, либо неправильной работы, а иногда и преступной деятельности руководства ЖСК, ТСЖ, ГСК. Самым, на наш взгляд, полезным является проверка правильности работы руководства организации. Обращения в органы прокуратуры и иные правоохранительные органы имеют эффект, но весьма затянутый по времени. Поэтому можно воспользоваться услугами квалифицированной организации, имеющей в штате независимых бухгалтеров и юристов, которые проверят всю внутреннюю документацию ЖСК, ТСЖ и сообщат о выявленных нарушениях.

Необходимым считаем отметить, что существует проблема с фирмами, которые, несмотря на то, что являются собственниками части дома, не платят за свою часть затрат, необходимость которых была согласована на общих собраниях членов ЖСК, ТСЖ, стараясь ограничиться только коммунальными платежами, ссылаясь на то, что не являются членами ТСЖ или ЖСК. Также без внесения дополнительной платы размещают свою рекламу на фасадах здания, используют прилегающую территорию для парковки клиентов или своих сотрудников.

Перед ГСК стоят не менее важные вопросы, такие как оформление прав на земельный участок под расположенными боксами или гаражами.

Многие ГСК до настоящего времени все еще не имеют каких-либо документов, оформленных в соответствии с действующим законодательством, а у некоторых даже старые документы утеряны.

Следует отметить, что собственники гаражей имеют право на оформление земли под боксами либо в общую долевую собственность, либо в индивидуальную или заключения договора аренды. Оформление права индивидуальной собственности на земельный участок возможно в случае, если гараж имеет все конструктивные характеристики, позволяющие гаражу существовать отдельно от других гаражей. В случае же, если бокс имеет общие стены с другими боксами, право на земельный участок следует оформлять на всю секцию в целом - в общую долевую собственность. Также владельцы гаражей имеют право получить землю в собственность бесплатно, в случае если земля была передана ГСК до введения в действие Земельного кодекса РФ 30 октября 2001 года.

Начальник отдела правового обеспечения ООО БФ «ПИФАГОР», А.А. Саунин