Цивилизованная аренда жилья: что можно и чего нельзя делать собственнику и квартиранту?

Основополагающим документов, регулирующим взаимоотношения между арендодателем и квартиросъёмщиком, является договор найма. К сожалению, этот документ не безразмерен и учесть все варианты развития событий в нём невозможно. Кроме того, нередко требования и пожелания сторон договора, носящие (на их взгляд) законный характер, вовсе таковыми не являются…

Разберём действия сторон договора, зачастую являющиеся причинами возникновения конфликтных ситуаций

Право собственника на посещение помещения по своему усмотрению

С одной стороны, действующее в РФ законодательство не содержит положений, которые бы обеспечивали арендатору доступ к помещению в любое время. С другой, – он вправе требовать от квартирантов использовать его только для проживания, обеспечивая при этом надлежащее состояние и сохранность (ГК РФ, ст. 678)

Таким образом, арендодатель вправе (и должен!) проверять состояние жилья. Однако здесь действует оно ограничение: порядок и периодичность подобных проверок подлежат согласованию с арендатором. Делается это либо путём внесения в договор найма соответствующего положения, либо на основании устной договорённости.

Самовольная замена замка арендатором

Желание квартиранта сменить замок вполне понятно, ведь никому не понравится, что доступ к его жилью могут иметь посторонние люди (ведь неизвестно, кто раньше здесь жил). Проблема состоит лишь в том, что собственник в таких случаях требует вручить ему дубликаты ключей, а это, в свою очередь, часто становится причиной конфликтов.

Мнения юристов по этому поводу разделились: одни ссылаются на положения Гражданского и Жилищного кодексов и считают, что требовать дубликаты ключей вполне законно.

Другие, ссылаясь на главу 35 того же Гражданского кодекса, утверждают, что вопрос передачи ключей никак не регламентирован. Поэтому самовольная замена замка не нарушает существенные условия договора найма. Таким образом, самовольная замена замка квартирантом не может служить и причиной для расторжения договора и досрочного выселения жильцов.

Во избежание попадания в неприятную ситуацию эксперты рекомендуют оговаривать подобные моменты в договоре найма.

Может ли квартирант самовольно сверлить стены?

Ответ однозначен: нет, не может. Дело в том, что сверление стен классифицируется как «реконструкция и переустройство». А согласно положениям ГК РФ (ст. 678), для этого необходимо заручиться (лучше, если это будет сделано в письменном виде) согласием арендодателя.

Кроме того, арендатор не вправе самовольно выбрасывать вещи, принадлежащие собственнику, даже если они пришли в непригодное состояние.

Можно ли использовать съёмную квартиру под офис или склад?

Нет, нельзя. Согласной той же 678 статье ГК РФ, арендатор может использовать съёмную квартиру исключительно как жильё. Нарушение данного требование является достаточным условием для досрочного прекращения договора.

Вправе ли арендатор селить посторонних лиц?

Без согласия арендодателя – нет, не вправе. Собственник по договору найма передаёт арендатору право пользования помещением. Именно арендатору, а не третьим лицам. Поэтому такую возможность также лучше предусмотреть в договоре.

Ремонт инженерных систем и сантехники

Всё это должен делать собственник. Исключение составляют случаи, когда поломка произошла по вине арендатора.

Ответственность в случае пожара

Ситуация выглядит примерно также, как и при ремонте инженерных систем: кто виноват, тот и отвечает. Однако не всё так просто, если договор найма не зарегистрирован в государственных органах. Это означает, что в судебном порядке такой договор может быть признан незаключённым. Поскольку незаключённые договоры не могут порождать ни прав, ни обязанностей для подписавших их сторон, вся ответственность в таких случаях ложится на наймодателя.

Фото © Phovoir Images / Фотобанк Лори