ИЖС в Челябинске

Индивидуальное жилищное строительство в Челябинске в последние годы стремительно набирает обороты. Коттеджи активно возводились в областном центре даже на фоне общего падения строительной отрасли в период кризиса. Это говорит прежде всего о том, что у населения есть финансовые, технические и правовые возможности строить собственные дома.

Сколько и где?

В 90-х годах прошлого века в Челябинске ежегодно вводили в эксплуатацию порядка 8–10 тыс. кв.м индивидуального жилья, в 2000-м этот показатель составил 8 880 кв.м. Дальше – больше: 2002 год – 16 180 кв.м, 2004-й – 22 715 кв.м, 2007-й и 2009 годы – по 164 тыс. кв.м. Т.е. объемы ввода индивидуальных жилых домов в городе увеличились в разы. Справедливости ради нужно уточнить, что на данные статистики повлияла легализация ранее возведенных объектов по той амнистии, которая у нас действует в сфере регистрации индивидуального жилья. Но все-таки большая часть домов – это именно возведенные строения.

Толчком к активному освоению челябинцами частного сектора стало развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Например, так происходит с поселками АМЗ и Чурилово. Как только там обустроили дороги, провели электричество и задумали завести туда троллейбусное сообщение, увеличилось количество желающих приобрести старые домики для возведения на их месте новых жилых строений. Начиная с 2005 года число заявок на выдачу градостроительных планов для реконструкции и строительства новых домов на таких участках выросло в 2,5 раза. В ближайшем будущем Главное управление архитектуры и градостроительства Челябинска планирует получать от челябинцев 250–300 подобных заявок в год.
 

Что касается самих территорий под частную застройку, то их, по словам начальника управления архитектуры и градостроительства, в городе не так уж много. Однако выбор у населения есть:

• северо-западный планировочный район – там, где сегодня располагается 40-й микрорайон (за Тарасовкой), он проходит по границе Челябинска; здесь же будет развиваться 19-й микрорайон, тоже предназначенный под индивидуальную застройку;
• Краснопольская площадка – 11-й планировочный жилой район; индивидуальные жилые дома здесь будут возводиться вдоль дороги по улице Высоковольтной, которая идет от Краснопольской площадки к поселку Шагол;
• поселок Развязка, расположенный между Первым и Вторым озерами (13 минут езды от площади Революции); под коттеджи отдадут территорию площадью 86 га, на ней построят более 250 домов, недалеко от этого района будет осуществляться многоэтажная застройка, поэтому там появится соответствующая инфраструктура;
• территория между поселками Смолино и Исаково, она находится рядом с Троицким трактом, за «7-м километром», на западном берегу озера Смолино; здесь предполагается возвести около 160 жилых домов, а также объекты социальной инфраструктуры: аптеки, магазины, досуговый центр, начальную школу и детский сад;
• территория поселка Панфиловцев (поселок Водрем-40) – это между Федоровкой и «7-м километром», вдоль ЮУЖД.

В отношении этих районов у города имеются большие планы по индивидуальному жилищному строительству. Но есть и более мелкие участки, на которых также предполагается возведение коттеджей. Например, это район поселка ЧКПЗ, улица Жигулевская (юг Першино на ЧМЗ), поселки Береговой, Сухомесово, северо-западная и южная части Новосинеглазово.

Развитие пригорода

Территории для частной застройки в Челябинске есть – в целом порядка 2 тыс. участков, но все же рано или поздно придется задуматься об освоении пригорода, иначе невозможно будет полностью удовлетворить потребность населения в индивидуальном жилье.

Челябинские градостроители в следующем году планируют обратиться с инициативой к руководству города и области. Она заключается в налаживании более тесного взаимодействия с Сосновским и Красноармейским районами с целью создания проекта планировки пригородных территорий Челябинска. Если договоренности будут достигнуты, то город придет в эти районы со своей инфраструктурой, чтобы в последующем предоставить гражданам возможность строить дома на соседних с Челябинском территориях.

Стоимость земли

Несколько лет назад городские власти стали проводить планомерную работу, направленную на снижение стоимости земли для индивидуального жилищного строительства. Для этого в городе проводились и сейчас проводятся земельные аукционы, цены на которых изначально ниже, чем на вторичном рынке. И популярность таких торгов среди челябинцев постепенно растет. Если в последние 3–4 года на аукционах продавалось не более 20 наделов в год, то в 2010-м было реализовано свыше 200 земельных участков.

Стоимость аукционных лотов формируют независимые оценщики с учетом того, где находятся участки, что расположено рядом с ними, какова их транспортная доступность, поэтому цены могут иметь большой разбег. Так, на последних аукционах наделы в Чурилово и Новосинеглазово продавались за 120–170 тыс. руб., в поселках Сухомесово и Береговой – за 250–350 тыс., на ул. Жигулевской и в поселке ЧКПЗ – за 300–400 тыс., в Смолино – за 500–600 тыс. руб. Самые дорогие участки расположены в 40-м и 39-м микрорайонах, в районе Шершней. Они стоят более 1 млн руб.

Цены на землю на аукционах за прошедшие 3 года существенно снизились. Для сравнения: в 2007 году в Градском Прииске был куплен участок в 12 соток за 4,5 млн руб. Т.е. первичный рынок за это время удалось максимально насытить предложением, за счет чего снизились цены и на вторичном рынке.

В идеале дальнейшая задача по индивидуальному жилищному строительству в Челябинске – создание для граждан более комфортных условий при покупке земли. Сегодня людям, которые приобретают участки на аукционах, предоставляются технические условия о возможности подключения к различным инженерным сетям. Но самих сетей во многих случаях нет. Дело в том, что пока бюджетное законодательство не позволяет городским властям средства, полученные на аукционах, направлять на создание инженерной инфраструктуры. Если бы это можно было делать, то хотя бы по минимальным параметрам такие условия покупателям земли можно было бы обеспечить.

Мошенничество в ИЖС

По всей стране, и Челябинск здесь не является исключением, достаточно широко распространена практика недобросовестной частной застройки. Речь идет о домах, которые начинают строиться как индивидуальные, а потом в итоге оказываются многоквартирными или превращаются в офисные центры, гостиницы, автосервисы и объекты другого назначения.

В Челябинске, к примеру, известен следующий факт: дом, построенный как индивидуальный, на самом деле состоит из нескольких отдельных помещений, и предприниматели, которые возвели такой объект, продают помещения в нем как квартиры. Зачастую они оказываются дешевле квартир в многоэтажных домах, поэтому люди поддаются на эту уловку. Из-за низкой юридической грамотности они порой даже не знают, что покупают не квартиру, а долю в праве на строение.

По правилам землепользования и застройки индивидуальные жилые дома могут иметь максимум 3 этажа, их общая площадь не должна превышать 0,9 от площади земельного участка, т.е. на 10 сотках можно построить коттедж в 900 кв.м. Причем индивидуальный жилой дом по закону предназначается для одной семьи.

Этим и пользуются застройщики, которые под видом индивидуальных строят многоквартирные объекты. Они возводят максимально возможное по размерам строение, строят лестничную клетку, которая в последующем называется общим домовым пространством, и группы комнат, по сути являющихся квартирами. Но при этом, т.к. на индивидуальные дома не требуется рабочий проект, когда приходит БТИ и производит обмер либо делает технический или кадастровый паспорт строения, все оказывается как бы в рамках закона. Застройщик может объяснить, что одна «квартира» – это, например, комната ребенка, в которой есть игровая, спальня, гардеробная и т.д.

В Регпалате при оформлении такого дома по «дачной амнистии» сегодня требуются два документа права – на землю и на строение. Кадастровый инженер, который делает паспорт, наверное, все-таки должен задуматься о том, что за странные помещения в индивидуальном доме, но нормы ФЗ не позволяют ему самостоятельно делать какие-либо выводы и тем более выносить по ним решение.

Еще одна загвоздка состоит в том, что в Семейном кодексе нет четкого понятия семьи: туда могут входить как самые близкие родственники, так и, что называется, седьмая вода на киселе. Это тоже дает возможность недобросовестным застройщикам продавать помещения в частных домах как квартиры практически кому угодно.

Чтобы не приобрести кота в мешке, потенциальным покупателям такого жилья нужно задуматься, например, о том, почему объект находится в частном секторе, а сам является многоквартирным домом. Необходимо также внимательно изучать документы. В кадастровом паспорте земельного участка будет написано «для эксплуатации индивидуального жилого дома». Если в нем есть «квартиры», это должно насторожить покупателя.

Облик частного дома

Тенденцией последних лет является то, что теперь челябинцы не строят царских хором, а возводят менее масштабные объекты. Если раньше некоторые дома имели площадь до 1,5 тыс. кв.м, то сейчас граждане стали скромнее – их устраивают 200–250 кв.м. Причина в том, что чрезвычайно большие дома не оправдали себя функционально, да и содержать их гораздо сложнее.

Другой тенденцией стало увлечение граждан ландшафтным дизайном. Все активнее владельцы индивидуальных строений покупают цветы и размещают на своих участках каменные композиции. Популярность приобретает так называемая скандинавская архитектура, которой свойственны сдержанность и лаконичность. Ушли в прошлое колонны, балясины, парапеты и четырехметровые заборы.

Галина Лукашина

По материалам журнала "Стройка. Южноуральский выпуск"