День недвижимости в Екатеринбурге. Полезная информация для граждан

В мае в Екатеринбурге, прошел открытый семинар для граждан «День недвижимости». Традиционное мероприятие, которое много лет проводится Уральской палатой недвижимости при поддержке администрации Екатеринбурга. В этом году помощь в проведении семинара оказал и Уральский государственный экономический университет, который предоставил просторное помещение.  Партнерами Дня недвижимости выступили Россельхозбанк, АбсолютСтрахование, Газпромбанк, АкбарсБанк, Азиатско-Тихоокеанский банк, ПСБ, Абсолютбанк, УБРиР, ВТБ и Московский коммерческий банк (МКБ).

Горожане вновь продемонстрировали интерес ко Дню недвижимости. По подсчетам организаторов мероприятие посетило более 700 человек. В этом году семинар продлился пять часов, они были наполнены выступлениями, презентациями, индивидуальными консультациями, в том числе на выставочных стендах партнеров УПН. Участники получили ответы на насущные вопросы, информацию по оформлению, получению, распоряжению объектами недвижимости. Послушали вступления экспертов рынка, представителей ведомств, юристов, риелторов, представителей банков и др.

Сегодня вспомним главное, о чем было сказано на Дне недвижимости. Уверены, что информация будет полезна читателям. 

Юридическая чистота сделки

Нулевого уровня риска при покупке недвижимости в России в принципе нет. Тем не менее, свести риски к минимальной вероятности возможно. Спикер темы безопасности сделок Наталья Михайлюкова, юрист, преподаватель учебного центра УПН, отметила, что определить степень юридической чистоты возможно при всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Сделки не должны совершаться:

— под влиянием обмана, насилия, угрозы, на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка) (ст. 179 ГК);

— лишь для вида, без намерения создать правовые последствия либо с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК);

— под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК);

— в состоянии, когда гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК).

Указанные сделки являются оспоримыми, за исключением мнимых и притворных (ст. 170 ГК), которые ничтожны.

Содержание операции купли-продажи должно соответствовать требованиям закона, иных правовых актов, а также принципам общественной, политической и экономической организации общества и нравственным устоям общества. Иначе она может быть оспорена на основании п. 1 ст. 168 ГК либо является ничтожной в силу положений п. 2 ст. 168 или ст. 169 ГК.

Несоблюдение формы, установленной законом, влечет недействительность сделки. Так, несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность, а несоблюдение простой письменной формы — иные последствия.

Риски повышаются при покупке недвижимости с низкой ценой, или квартиры, которую унаследовали, или где есть несовершеннолетние дети, «отказники» от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни. Помимо этого, нужно обращать внимание на использование материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. И следует запросить выписку об использовании материнского капитала. При покупке необходимо также проверять объект на наличие обременений, арестов, покупался ли он в период брака, сверять личные данные продавца и его представителя, изучать сведения о них.  

1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ, с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не докажут, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества.

По новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может требовать компенсацию за счет государства. Размер компенсации определяется судом на основании суммы, составляющей ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

Если жилье истребуют у добросовестных покупателей в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования, то вопрос о выплате компенсации решается через суд.  Подать иск можно в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил. При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения убытков.

Говоря о безопасности сделок с недвижимостью, Наталья Михайлюкова отметила также возможности риелтора, который не хоть и не может гарантировать юридическую чистоту в идеальном виде, призван минимизировать риски. Его задача — разъяснить условия наступления рисков и правовые последствия. Напомним, на нашем рынке риелтором называется субъект предпринимательской деятельности, ИП или ООО, который официально оформляет договор с клиентом, в штате у него работают аттестованные специалисты, а профессиональная ответственность компании — застрахована и это подтверждается полисом. Если деятельность риелтора сертифицирована, то это еще одна гарантия с возможностью досудебного разрешения спора о качестве и объеме риэлтерской услуги — через подачу заявления в Третейскую комиссии Уральской палаты недвижимости.  Некоторые риэлтерские компании сегодня предлагают гарантийные сертификаты, и в будущем при возникновении судебного спора по данной сделке, клиенты могут рассчитывать на их поддержку в суде.

Материнский капитал на улучшение жилищных условий

Выступая на семинаре, заместитель начальника отдела социальных выплат ОПФР по Свердловской области Наталия Береговых напомнила, что

с 15 апреля прошлого года право на дополнительные меры государственной поддержки определяется не по заявлению гражданина, а на основании сведений ЗАГС о рождении детей. Государственный сертификат на материнский семейный капитал формируется и направляется в форме электронного документа в личный кабинет застрахованного лица (ЛКЗЛ) или единый портал государственных и муниципальных услуг (ЕПГУ). А информацию о размере МСК получают без посещения органов ПФР. На бумажном носителе его также могут предоставить по запросу.

Дополнительно право на федеральный сертификат получают семьи, в которых с 1 января 2020 года родился первый ребенок. Размер МСК для таких семей в 2021 г. составляет 483881,83 рубля. При рождении в семье второго ребенка с 1 января 2020 г. размер МСК увеличен на 155 550 рублей и составляет 639431,83 рубля.

За распоряжением средствами МСК на покупку или строительство жилья без использования кредитных средств по-прежнему обращаются после того как ребенку, с рождением которого возникло право, исполнилось 3 года. 

Для погашения ипотечных займов, выданных для строительства или приобретения жилья, или на уплату первоначального взноса при получении кредитов, обратиться за МСК можно сразу после получения права. Заявление о распоряжении средствами МСК подают непосредственно в банк, выдавший кредит на приобретение (строительство), либо на уплату первоначального взноса при получении кредита. С 11-ю кредитными организациями ПФР заключил соглашения о предоставлении сведений в электронной форме. Это сокращает сроки рассмотрения заявлений и позволяет сразу исправить ошибки в документах.

Если заявление подается через ЛКЗЛ или ЕПГУ, то в случае использования субсидии для оплаты кредита достаточно указать только сведения из кредитного договора, при обращении с заявлением на уплату первоначального взноса при получении кредита - дополнительные сведения из договора купли-продажи или договора долевого участия в строительстве.

На уплату первоначального взноса по кредиту МСК направляется независимо от даты рождения ребенка. Средства переводят на счет эскроу или напрямую продавцу по договору купли-продажи, минуя корреспондентский счет банка.

С 1 марта 2020 года отменено предоставление нотариального обязательства об оформлении в общую собственность семьи жилого помещения, которое приобретается с использованием средств МСК. Вместе с тем обязанность оформить помещение в общую собственность семьи с определением размера долей по соглашению закреплена законодательно.

С 1 января 2021 года сокращены сроки рассмотрения заявлений о выдаче сертификата на МСК — не более 5 -15 рабочих дней и распоряжении средствами — 10-20 рабочих дней.

Кроме этого расширен перечень организаций, чьи ипотечные займы можно погасить средствами материнского капитала (Федеральный закон от 22.12.2020 N 451-ФЗ). В него добавлены: учреждение, созданное по решению правительства РФ для накопительно-ипотечной системы военнослужащих и организация из перечня единого института развития в жилищной сфере организаций, в Свердловской области это САИЖК.

Электронная регистрация сделок с недвижимостью

Марина Казанцева, заместитель начальника отдела регистрации недвижимости в электронном виде отметила, что в настоящее время сервисом в основном пользуются органы власти, нотариусы, застройщики и банки.

Граждане также могут проводить сделки в электронном виде, если получат усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) для подписания документов. Это электронный аналог подписи от руки. Документ с квалифицированной подписью равнозначен собственноручно подписанному. УКЭП представляет собой флешку с файлами, в которых хранится зашифрованная информация, подтверждающая вашу личность и подлинность подписанного документа.

Основные преимущества электронной регистрации сделок в том, что подать документы можно в любое время в неограниченном количестве пакетов в день. Сервис позволяет всё перепроверить, проконтролировать данные, отслеживать стадии регистрации.  Регистрация и получение документов в электронном виде происходят быстрее. 

Возможно ли подделать электронную подпись? — По словам эксперта риски такие же, как при подделке паспорта, доверенности. Усиленную квалифицированную цифровую подпись выдают лицензированные организации, удостоверяющие центры, которые прошли аккредитацию. Перечень опубликован на сайте Росреестра.  Удостоверяющий центр идентифицирует личность, которой выдает электронную подпись, по паспорту, ИНН, СНИЛС. Проверить УКЭП, срок ее действия, кто выдал сертификат ключа и подписал ею документ, можно на сайте госуслуг. Подпись имеет срок действия. По аналогии с доверенностью, если документ подписан в период действия УКЭП, то он действительный, иначе – нет.

Льготное предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

О бесплатном предоставлении земельных участков в нашем регионе рассказала на Дне недвижимости Елена Николаева, первый заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области. В настоящее время существует несколько очередей на получение участков, самая многочисленная из которых — многодетные семьи. Выдают участки тем, кто стоит на учете с 1 августа 2018 года. Для получения семьи обращаются в администрацию муниципального образования, которая принимает постановление и ставит семью на учет как нуждающуюся. Очередь длинная, идет медленно, примечательно, что участки многодетным семьям выдают даже после того, как дети станут совершеннолетними. 

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий вправе состоять и в муниципальной и региональной очередях одновременно — получат там, где быстрее предложат.  

Программа работает с 2011 года. Всего в Свердловской области на дату Дня недвижимости предоставлено 13527 земельных участков, кроме многочисленной группы многодетных семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, внеочередное право имеют граждане, пострадавшие от радиации, состоящие на учете нуждающихся в жилых помещениях, Герои России, Советского Союза, полные кавалеры Ордена Славы.

В 2018 году для многодетных семей в РФ ввели меру поддержки в виде социальной выплаты 200 тыс. рублей взамен земельного участка, и кривая роста очереди пошла вниз. Всего было сделано 10580 выплат.  Чтобы получить деньги вместо участка, семьи пишут соответствующее заявление. Деньги они могут потратить на любые цели.  Сумму вернуть обратно чтобы получить участок, не могут — тогда по закону человек остается и без денег, и без права на участок.

Недвижимость как средство инвестирования

Ирина Ан, представитель ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» на семинаре рассказала об инвестициях в недвижимость с целью получения максимального дохода.

Инвестирование в недвижимость считается менее рисковым по сравнению с рынком ценных бумаг, и согласно международным исследованиям четверть инвесторов предпочитают получать прибыль и постоянный доход с помощью этого инструмента. Причем чем крупнее город, тем инвестиции видятся им выгоднее. Это объясняется покупательским спросом в больших городах, незначительным колебанием цен на объекты и высоким уровнем деловой активности.

Эксперт считает, что покупка строящейся недвижимости на стадии котлована со сроком инвестиции 2-3 года, как правило, имеет доходность около 10 % годовых.

Доходность покупки объекта «под ремонт» — приобретение объекта в плохом состоянии в старом жилом фонде или новостройки без отделки у застройщика — может доходить до 15-20 %, при условии выполнения ремонта собственными силами или с привлечением строительной бригады застройщика.

Покупка неликвидного с точки зрения планировки объекта и продажа его после реконструкции, согласования перепланировки, дает доход в размере 15-20 %.

Стабильный доход с минимальными финансовыми рисками дает приобретение квартир для сдачи в аренду. Покупка загородной недвижимости под сдачу в аренду летом тоже выгодна, так как с мая по октябрь спрос на отдых за городом высок, а предложение недостаточное.

Приобретать под аренду специалист рекомендует также и курортную зарубежную недвижимость, студенческие кампусы. Коммерческая недвижимость площадью до 150 кв. м с отдельным входом в жилых комплексах – еще один удачный вариант инвестирования. Здесь оптимальное налогообложение и меньшая вероятность того, что предприятие закроют в период пандемии.

При выборе объекта необходимо тщательно проанализировать все составляющие. Одним из основных критериев при выборе объекта для инвестирования является его местонахождение. Спросом пользуются квартиры в тихих районах с благоприятной экологической обстановкой. Выгодно также приобретать квартиры на старте продаж при освоении новых земельных участков с перспективной застройкой.

Важна и инфраструктура поблизости — школы, детские сады, больницы, остановки общественного транспорта, объекты торговли. В противном случае привлекательность недвижимости снижается, что отрицательно сказывается на стоимости.

Состояние квартиры — тоже критерий выбора. Помещения с качественным ремонтом позволят увеличить стоимость квартиры при перепродаже или сдаче в аренду на 15-25%.

Обратите внимание и на социальную и криминогенную обстановку. Если объект расположен в неблагополучном районе, его цена значительно ниже.

«Инвестиции в недвижимость — популярный способ обеспечить максимальную прибыль и сохранить первоначальный капитал. Как и другие виды инвестирования, недвижимость имеет свои преимущества и недостатки. Принимая решение о вложениях, инвестор должен тщательно проанализировать рынок, определить плюсы и минусы приобретения. Для выбора вариантов инвестирования в недвижимость лучше обратиться к профессионалам, которые основываясь на свои знания и опыт, помогут подобрать наилучший вариант для инвестиций с максимальной доходностью и минимальными рисками», — сказала в завершение выступления Ирина Ан.

Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА, пресс-служба УПН

Уральская палата недвижимости – это некоммерческое негосударственное объединение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – профессиональных участников рынка недвижимости. Зарегистрирована 15 декабря 1995 года.

Уральская палата недвижимости объединяет более 200 агентств недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области. На протяжении всего времени работы главной задачей Палаты является создание цивилизованного рынка недвижимости, обеспечение благоприятных условий работы для предприятий – профессиональных участников рынка недвижимости и обеспечение клиентам этих предприятий гарантий честного и продуктивного сотрудничества. Для достижения этих целей создана обширная информационная база и собственные средства массовой информации, проводятся обучение и аттестация сотрудников агентств недвижимости, сертификация агентств, бесплатные юридические консультации частных лиц и досудебное разрешение конфликтных ситуаций между агентствами и клиентами.

Уральская палата недвижимости неоднократно являлась победителем конкурса Российской гильдии риэлторов «Профессиональное признание» в номинации «Лучшая региональная ассоциация», а также «Лучший территориальный орган системы добровольной сертификации брокерских услуг на рынке недвижимости», «Лучшее учебное заведение по подготовке специалистов рынка недвижимости» в России и др.