Многофункциональные комплексы Екатеринбурга

Всем известно, что в Екатеринбурге строительная индустрия развивается намного интенсивнее, чем во многих других городах России. Помимо жилых домов возводятся разнообразные торговые, развлекательные, оздоровительные, офисные и гостиничные комплексы. Свободный участок городской территории вдруг обносится забором, и в скором времени публике презентуют очередной торгово-развлекательный центр, куда можно отнести свои деньги.

Торговые и офисные центры: Что мы имеем?

Обилие вновь построенных центров различного наполнения нередко вызывает у горожан спорные чувства. Возможно, потому, что далеко не всегда функция/функции нового комплекса соответствуют потребностям населения. Причем это касается не только рядовых граждан, которые будут посещать, например, новый торговый центр. Все это в полной мере относится и к офисным зданиям, призванным удовлетворять интересы совсем другой категории потребителей.

По официальным данным на 1 августа 2008 года в Екатеринбурге функционировало 39 деловых центров общей площадью 362,2 тыс. кв. м. К сожалению, 85% составляют офисы класса С, тогда как на долю офисов класса В приходится всего 12%, а офисов класса А – только 3%. А ведь именно помещения самого высокого класса предпочитают арендовать иностранные и серьезные отечественные компании. Правда, к 2015 году прогнозируют увеличение общего объема офисных площадей в два раза, причем доля офисов высшей категории должна будет составить около 30%.

Почему инвесторы выбирают МФК?

В течение последних 10 лет в России наиболее быстро развивался сектор торговой недвижимости. К настоящему времени это привело к усилению конкуренции между проектами, что стимулирует создание крупноформатных многофункциональных комплексов. Земельный участок, который стоит дорого, вызывает у собственника вполне понятное желание построить небоскреб, чтобы получить максимальную выгоду. В плане дальнейшей эксплуатации здания выбор делается, как правило, в пользу многофункционального комплекса.

Что же такое многофункциональный комплекс? Это объект недвижимости, который содержит два и более форматов, таких как магазины, офисы, развлекательные заведения и т.п., создающие среду для совершения покупок, работы и отдыха. В зависимости от назначения объекта одну из функций считают основной, вторую – дополнительной. Хотя в некоторых случаях функции существуют автономно, не пересекаясь и, соответственно, не мешая друг другу. Такая организация МФК вполне оправдана с точки зрения экономии ресурсов и обеспечения безопасности, которая на сегодняшний день является одной из важнейших составляющих успешного функционирования объекта.

Безусловными преимуществами многофункциональных комплексов является, кроме уже названного, возможность привлечь целевую аудиторию в новый центр благодаря разнообразию функций, обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей, уменьшить риски за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости в одном месте. Застройки смешанного типа в условиях усиления конкуренции будут иметь дополнительные преимущества.

Таким образом, для крупных проектов многофункциональность становится характерной чертой. Причем, растет доля торгово-развлекательных комплексов, где развлекательная часть доходит порой до 50% площадей, и доля МФК, в которых объединяются офисные, гостиничные, торговые, развлекательные и даже жилые объекты.

Классификация МФК

Торгово-офисные и офисно-торговые комплексы

Сочетание торговой и офисной функций считается наиболее нейтральным, потому что функции друг другу не помогают, но и не мешают. Кстати, специалисты утверждают, что эффективно работать будут лишь три первые этажа торгового центра, и то к третьему этажу задействованность снизится до 25%. Поэтому в высотных зданиях выше третьего этажа лучше располагать офисы. Если в здании доминирует офисная функция, это, как правило, бизнес-центр, в котором магазины обычно располагаются только на первом этаже. В зависимости от класса офисов формат магазинов может варьироваться. В бизнес-центрах более высокого класса выгоднее размещать дорогие бутики, магазины бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, салоны красоты, центр банковских услуг, рестораны.

Для офисного здания высокого класса необходимо выполнение еще одного важного условия – обустройство отдельных входов в торговую и деловую часть. В деловых центрах классов В и С посетителями торговой зоны являются, как правило, сами арендаторы комплекса. Здесь более востребованными будут магазины бытовых товаров, продуктов, услуг, прочих мелочей.

Гостинично-торговые и торгово-гостиничные комплексы

Считается, что торговая и гостиничная функции сочетаются плохо и порой могут мешать друг другу. Гостиничная функция сама по себе сложна, а ее реализация стоит больших денег. Как правило, торговый центр получает больше выгоды от гостиницы. Это не относится к тем случаям, когда изначально задумывается гостиничный комплекс высокого класса, где сопутствующей функцией является торговля дорогими товарами, сувенирами, ювелирными украшениями, оказание различных услуг и т.п.

Торгово-развлекательные комплексы

Очень хорошим вариантом, по мнению экспертов, является сочетание торговой и развлекательной функций. Это как раз тот случай, когда в выигрыше остаются оба направления. Консультанты утверждают, что если даже изначально развлекательная зона не предполагалась в составе комплекса, ее обязательно нужно устроить, если позволяет местоположение и размер здания. Это значительно повышает конкурентоспособность комплекса в целом, так как обе функции привлекают свои потоки посетителей, которые в результате пользуются обеими функциями. В подобных МФК под торговую часть отводят обычно 1 и 2 этаж, а иногда еще и цокольный. Выше размещают кинотеатр, ресторанную зону, спортивные залы и т.п.

Крупные МФК теперь почти всегда имеют в своем составе многозальные кинотеатры (мультиплексы). Это неслучайно, так как их считают одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса. Есть, правда, и здесь подводные камни. Дело в том, что устроить кинотеатр можно только при наличии специальных помещений, т.е. в новом комплексе, при этом кинотеатр занимает очень большие площади, а ставки аренды у него невысоки, значит, понижается доход собственника.

Также выгодным соседством являются боулинги и фитнес-клубы. Несмотря на то, что россияне часто не планируют воспользоваться сразу всеми зонами центра, наличие развлекательной составляющей создает категорию посетителей, которые, приходя сюда регулярно, обеспечивают высокую проходимость комплекса.

МФК: Нужна ли концепция и на каком этапе?

При всех своих преимуществах многофункциональный комплекс сложен в управлении и требует очень серьезного подхода. Сложность заключается в том, что функции комплекса жестко связаны между собой инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией, нужно четко продумать зонирование здания, логистику служебных и потребительских потоков.

Выбирая основную функцию комплекса, обычно ориентируются на его местоположение. При высокой проходимости лучше всего сделать основной торговую функцию. Меньшая проходимость, но хорошая транспортная доступность предполагает таковой офисную функцию. С одной стороны, удобное местоположение может сделать прибыльным любой проект, но, в то же время, при усилении конкуренции необходимо иметь хорошо продуманную концепцию, которая может принести выгоду даже при определенных минусах объекта.

В целом, к минусам многофункциональных комплексов и относят, в первую очередь, сложность планирования, зонирования, исполнения. Неизбежны трудности продвижения объектов при расстановке акцентов. Непроработанная концепция и, как следствие, неправильное зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу. Сложности могут возникнуть в процессе эксплуатации и управления, а также поддержания классности здания на нужном уровне.

Торговые объекты являются самыми быстроокупаемыми, однако их становится слишком много, и для дальнейшей успешной работы просто необходимо дополнение какими-то другими функциями. Так, согласно статистике доля торгово-развлекательных комплексов среди крупных торговых объектов за 5 лет выросла минимум в 8 раз. К 2010 году, предсказывают эксперты, этот формат станет преобладающим. Причем, развлекательная зона может занимать от 10 до 60%.

Многофункциональные комплексы: Как идет процесс?

Безусловно, происходят изменения в отношении застройщиков к тому, что они строят. Еще недавно деление тех же офисов по классности вызывало стойкое неприятие. Застройщики говорили, мол, наше дело построить коробку, а что там дальше будет – нас не касается. Безусловным прогрессом является тот факт, что сейчас удалось добиться понимания между застройщиками и соответствующими городскими подразделениями, что такое класс здания. В настоящее время при оформлении землеотводных документов сразу указывается, к какому классу будет относиться здание. Постепенно приходит и понимание «чистоты формата».

Правильно выстроить концепцию МФК могут только настоящие профессионалы-консалтеры. К их услугам, тем не менее, прибегают не так уж часто. Хотя серьезные игроки рынка недвижимости к такому сотрудничеству готовы. Так, например, девелоперская компания «Олипс» заключила контракт с крупной консалтинговой фирмой, которой поручена работа сразу над двумя проектами – концепцией крупного МФК «Парковый» (на месте бывшего оптового рынка) и реконцепцией «Дирижабля». По мнению «Олипса», привлекать консультантов на крупные объекты – логично и оправданно. С одной стороны, разработка концепции стоит немалых денег, но, в то же время, она поможет избежать ошибок при планировке ТРЦ и в конечном итоге даже снизить себестоимость. К тому же, инвесторов легче привлечь в проекты, концепции которых разработаны профессиональными консультантами.

Таким образом, процесс более грамотного подхода к выбору формата МФК, хоть и медленно, но идет. В результате, в выигрыше остаются и владельцы комплекса, и его посетители.

Татьяна Слободяник

По материалам журнала «Стройка. Уральский выпуск»

Фото: http://image2.ru