Перепланировка: особенности согласования

Серьезный ремонт сегодня редко обходится без изменения конфигурации помещений. Кто-то хочет убрать лишние перегородки, кто-то – перенести дверные проемы и т.д. Для успешного осуществления этих грандиозных планов нужно знать ряд важных правил.

Термин «перепланировка» включает в себя два понятия: это собственно перепланировка, к ней относятся перенос или ликвидация стен внутри квартиры, дома, создание дополнительных проходов, окон либо заделывание существующих, и переустройство, которое подразумевает перенос коммуникаций, в т.ч. электропроводки, отопительных труб и батарей, газо- и водопровода. Все эти изменения должны быть отражены в техническом паспорте помещения.

Любая перепланировка, будь то разрушение небольшой перегородки или разбор встроенного шкафа, требует предварительного согласования в органах местной власти. Хотя можно и поменять последовательность действий, т.е. сначала изменить конфигурацию помещения, а затем уже заняться оформлением необходимой документации. Правда, при этом нужно учесть, что данный вариант потребует больше времени и сил, поскольку здесь будут задействованы судебные инстанции.

Если принято решение делать все по порядку, то общие этапы согласования будут такими: I – рассмотрение проекта перепланировки в территориальной межведомственной комиссии, куда нужно сдать пакет документов;

II – выполнение работ на объекте;

III – внесение изменений в техническую документацию.

Необходимый пакет документов, как правило, содержит:

– заявление установленного образца;

– правоустанавливающие документы на жилое помещение, которые предоставляются либо в оригинале, либо в виде нотариально заверенных копий;

– технический паспорт жилого помещения;

– письменное согласие всех совершеннолетних граждан, проживающих или зарегистрированных в помещении, на проведение работ по перепланировке либо переустройству.

В определенных случаях может понадобиться заключение органа по охране объектов архитектурного, исторического и культурного наследия о возможности перепланировки жилого помещения. Такая необходимость обычно возникает, если речь идет о квартире, расположенной в здании, которое является памятником архитектуры, истории или культуры.

По закону ответственные службы должны дать ответ заявителю (разрешение или отказ) в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

После получения разрешения на проведение перепланировки можно приступать к выполнению работ. И здесь следует помнить, что никакие отступления от одобренного проекта не допускаются.

По завершении работ нужно снова обратиться в органы, выдавшие разрешение на перепланировку. На этот раз для того, чтобы вызвать комиссию, которая проведет обследование измененного помещения и по его итогам составит акт приемки.

Следующий шаг – обращение в бюро технической инвентаризации (БТИ), где должны выдать новый техпаспорт квартиры или дома. Для этого необходимо подать в БТИ заявление о выдаче паспорта в связи с перепланировкой и оплатить госпошлину за услуги техинвентаризации. Далее нужно пригласить специалиста из БТИ на дом. Он на месте ознакомится с согласованным проектом, а также разрешением на перепланировку или переустройство и сверит данные с реальным положением дел.

Согласование самовольной перепланировки

Незаконная перепланировка помещений влечет за собой весьма негативные последствия. Во-первых, квартиру или дом с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать. Во-вторых, рыночная стоимость подобной недвижимости может снизиться. В-третьих, ее будет невозможно обменять. В-четвертых, квартиру или дом с самовольно измененной конфигурацией не примут в качестве залога. Отсюда вытекает еще одна проблема: продать жилье тем, кто берет в банке ипотечный кредит, не получится. Сложности возникнут и при оформлении дарственной или наследства.

Но даже если никаких сделок с недвижимостью не предвидится, то собственнику все равно может грозить административное наказание, а именно штраф, который для физических лиц составляет порядка 2,5 тыс. руб., для юридических – от 100 до 200 размеров МРОТ.

Кроме того, хозяева самовольно перепланированных или переустроенных помещений могут лишиться различных форм господдержки, среди которых субсидии на оплату услуг ЖКХ.

Еще одна потенциальная неприятность заключается в том, что владельца квартиры или дома с нелегальной перепланировкой могут через суд заставить вернуть объект в первоначальный вид.

Чтобы избежать всех этих проблем, лучше пройти процесс согласования заранее. Если же по каким-то причинам это невозможно, то существуют два способа легализации самовольной перепланировки. Первый подразумевает обращение в суд, что предусмотрено законом. В пункте 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации сказано: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Собственник квартиры или дома должен обратиться в суд с иском о сохранении жилья в измененном виде. Чтобы такое обращение было удовлетворено, заявитель обязан доказать, что перепланировка не нарушает прав и законных интересов других жильцов, а также не создает опасности для их жизни и здоровья. В качестве доказательств следует приложить ряд документов, среди которых обязательно должны присутствовать:

– заключение проектной организации о безопасности строительных конструкций;

– заключение Роспотребнадзора по санитарной безопасности.

В суде могут понадобиться и другие справки, например, от пожарной службы, управляющей компании, управления архитектуры. Указанные инстанции должны будут сообщить, что не возражают против сохранения перепланировки. Также суд может поинтересоваться еще и мнением соседей. Если они заявят, что им каким-то образом мешает перепланировка, то судебное решение может оказаться не в пользу истца.

При положительном решении суда БТИ устранит из технической документации отметки о том, что в доме или квартире была произведена незаконная перепланировка.

Еще один вариант согласования – узаконение во внесудебном порядке. Оно будет возможно, если так решит межведомственная комиссия, созданная при районной администрации.

В любом случае на перевод перепланировки из самовольной в законную уйдет довольно много времени. Все справки удастся собрать и утвердить примерно за год. Если же перепланировку согласовывать предварительно, то срок сбора документов сократится примерно до полугода.

Для согласования перепланировки или переустройства помещения можно воспользоваться услугами специалистов. Это позволит сэкономить время, поскольку профессионалы сделают все гораздо быстрее, к тому же собственнику не придется стоять в очередях в различных ведомствах. Однако такие услуги стоят недешево: цены на согласование перепланировки достигают 10–20 тыс. руб. И это не предел. Все зависит от масштабов работ, выполненных в квартире, их сложности, а также от населенного пункта, в котором расположен дом.

Полное табу

Существуют виды работ, которые никогда и ни при каких обстоятельствах не удастся узаконить. К ним в частности относятся демонтаж несущих конструкций и увеличение площади кухни, санузла за счет жилых метров. Невозможно получить разрешение на перенос кухни на территорию жилого помещения, на установку отопительных батарей в лоджии или на балконе, на демонтаж системы естественной вентиляции. В перечень недопустимых действий также входят устройство проемов, ниш в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, монтаж скрытой электропроводки в межпанельных швах.

Хочется особо подчеркнуть, что согласование перепланировки помещения нужно не просто для того, чтобы все документы были в порядке, а в первую очередь для безопасности. Ведь любое рискованное действие может повлечь за собой негативные последствия, например, в стенах, в т.ч. у соседей, могут появиться трещины. Или произойдет авария в инженерных системах дома. И тогда уже точно будет невозможно избежать судебных разбирательств с другими жильцами и органами власти. При этом важно знать, что все вышесказанное относится как к собственникам объектов недвижимости, так и к тем, кто проживает в них по договорам социального найма. Последних за незаконную перепланировку могут просто выселить из квартиры.

Материал подготовлен Галиной Лукашиной