Как построить дом. Часть 2

Итак, вы намерены получить в собственность земельный участок и построить на нем ин­ди­виду­аль­ный жилой дом. Согласно функ­цио­нирующим на сего­дняш­ний день законам, на все ваши дей­ствия не­обходимо получать соответ­ст­вую­щие разрешения. Лю­бое нарушение  приведет к тому, что вы подпадете под статью 222 ГК Российской Фе­дерации о само­воль­ной постройке. Чем это грозит?

1. Жилой дом, другое стро­ение, сооружение или иное недви­жимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих це­лей в порядке, установленном зако­ном или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями гра­достроительных и строительных норм и правил, будет считаться са­мовольной постройкой.
2. Это значит, что лицо, осу­ществившее самовольную построй­ку, не приобретает на нее право собственности, т.е. не может ею распоряжаться – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
3. Право собственности может быть признано только в судебном порядке.
4. Если право собственности не будет признано, самовольная по­стройка подлежит сносу лицом, ее  осуществившим.

Кодексом РФ об адми­нистра­тивных нарушениях в ст.9.5 п.1 устанавливается также ответ­ст­вен­ность за нарушение порядка строи­­тельства в виде штрафа. Строи­тельство без разрешения зданий различного назначения, в том числе объектов индивидуального строи­тельства, влечет наложение адми­нистративного штрафа на граж­дан в размере от трех до пяти мини­мальных размеров оплаты труда.

При выборе земельного участка под строительство индивидуально­го жилого дома необходимо выяс­нить множество вопросов, но мы упомянем лишь некоторые из них:

Проходил ли данный участок процедуру межевания? Согласно Зе­мельному кодексу РФ, объектом зе­мельных отношений может быть только земельный участок, гра­ни­цы которого описаны и удос­­товерены в установленном по­ряд­ке. Территориальные границы зе­­м­ель­­ного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе до­кументов, выдаваемых собст­вен­нику государственными орга­на­ми по земельным ресурсам и земле­устройству.

Межевание проводит компания, имеющая государственную лицен­зию на выполнение данного вида работ.   Процедуру межевания обычно вы­полняют за счет продавца. Пос­ле совершения сделки купли-про­дажи у покупателя должен быть топографический план с обоз­на­че­нием подземных комму­ни­каций и кадастровый план участ­ка.     

Обязательно выясните, как бу­дет осуществляться водоснабжение, электроснабжение, канализация:

• возможна ли подача воды в дом от коллективного источника; како­ва глубина водоносного слоя, если   придется бурить свою скважину;
•  исследование грунтов необхо­димо для правильного проекти­рова­ния фундамента дома;
• имеются ли коммунальные ка­на­лизационные сети (тогда по­требуется получить разре­ше­ние на сброс стоков); в ином слу­чае придется устраивать локаль­ные очистные системы;
• выясните, сколько киловатт смо­гут вам выделить на законных основаниях (по имеющимся нор­­мам на один дом выделяется обычно не более 9,6 кВт, а иног­да и вполовину меньше); при не­­возможности получить до­пол­нительную мощность, при­дет­ся установить собственную электро­станцию, либо исполь­зовать аль­тернативные источ­ники энер­гии.

Удостоверьтесь в пра­виль­нос­ти юридического оформ­ле­ния до­кументов на землю.

Тем, кто хотел бы получить земельный участок под инди­ви­дуальное жилое строительство в Екатеринбурге, необходимо обра­титься в Главное управление архи­тектуры, градостроительства и ре­гулирования земельных отно­ше­ний (Главархитектуру). Для помощи за­стройщикам при полу­чении паке­та соответствующих документов со­з­дано Муниципальное учреждение «Центр подготовки разрешительной документации для строительства». Его сотрудники помогут осущест­вить сбор заключений и ТУ в орга­низациях, установленных Главар­хи­тек­ту­рой. Срок сбора заклю­чений и ТУ не должен пре­вышать 6 месяцев.

Для получения земельного участ­ка необходимо написать заявление на имя Главы администрации (в дан­ном случае – А.М.Чернецкого) по форме, которую можно получить в Главархитектуре.

В заявлении должен быть ука­зан адрес земельного участка, цель его получения (для строительства, реконструкции, расширения жилого дома).
 

Список документов, которые не­об­ходимо приложить к заяв­ле­нию:

1. Ксерокопия паспорта
2. Справка из БТИ
3. Справка из комитета по земель­ным ресурсам и земле­устройству
4. Справка из учреждения юсти­ции о зарегистрированных правах собственности на дом и землю
5. Справка администрации района (по месту проживания и месту работы) о постановке на учет для предоставления земельного участка под индивидуальное жи­лое строительство
6. Согласование администрации рай­она (на территории которого испрашивается земельный учас­ток) на предоставление участ­ка
7. Геодезическая съемка (масштаб 1:500) с указанием место­по­ло­жения и размеров испра­шива­е­мого земельного участка
8. Справка об обременениях ис­прашиваемого участка (выдается МУ «ЦПРДС»)
9. Основные технические характе­­ристики жилого дома (мате­ри­­а­лы, уровень инже­нер­ного обес­­­печения, общая и жилая пло­щадь).

Для заказа топографического плана необходимо обратиться в МУ «ЦПРДС». На специальном блан­­ке пишется заявление, в котором указывается адрес или схе­ма за­прашиваемого участка, а так­же с какой целью заказывается то­­по­­графический план. Для осу­щест­в­ле­ния исполнительной съем­­ки нуж­но вызвать на ваш зе­мель­­ный участок геодезистов. Ко­ор­динаты орга­ни­за­ций, имеющих пра­во на данные ра­боты, указаны на ин­формационном стенде в Главар­хитектуре.

При проведении приватизации уже имеющегося земельного участ­ка нужно предоставить заявление о регистрации права собст­веннос­ти, квитанцию об оплате гос­пошлины, паспорт, любой пра­воус­танавливающий документ на зе­мельный участок (акт о выделении земли, либо свидетельство о праве на земельный участок; кадастровый план участка; для случаев, когда участок предоставлялся для веде­ния личного подсобного хозяйства, нужна выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местно­го самоуправления).

Следующим этапом является по­­лучение разрешения на строи­тель­ство индивидуального жи­лого до­ма. Для этого по­тре­буются:

• Заявление на имя Главы адми­нистрации
• Правоудостоверяющий документ на землю – свидетельство о пра­ве собственности на земельный участок
• Проект объекта строительства (архитектурное и планировоч­ное решение), согласованный с Главным архитектором
• Строительный паспорт объекта
• Кадастровый план земельного участка

Для получения строительного паспорта потребуются:

• паспорт и его копия
• свидетельство о праве собст­венности на землю
• план земельного участка
• заявление на разрешение строи­тельства на имя Главы ад­ми­нистрации
• проект дома
• заверенная копия лицензии на проектирование
• акт обследования участка перед строительством

В Строительный паспорт вхо­дят:

• разрешительное письмо на строи­тельство
• план размещения строений на земельном участке
• акт выноса в натуру границ земельного участка
• ордер на выполнение земляных работ

Проект дома может выполняться только организациями, имеющими лицензию на данный вид работ. Архитектурный проект должен быть утвержден в Главархитектуре, все изменения в проекте при строи­тель­стве (более чем на 10%) про­из­водятся только с разре­шения Глав­­ного архитектора. Строи­тель­ст­во на земельном участке допол­ни­тель­ных строений, не отраженных в со­гласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, также не допускается без разреше­ния Главного архитектора.

План размещения строений на участке должен обязательно быть согласован с Санитарной инспек­ци­ей, Пожарной инспекцией, а при необходимости проведения под­­­земных или надземных ком­му­ни­каций – с контролирующими ор­га­низациями (газовиками, энерге­ти­­ками и т.д.). Помощь в этих со­­гла­сованиях предоставляет МУ «ЦПРДС».

Татьяна Слободяник

По материалам журнала «Стройка. Уральский выпуск»